Dawno nie pisalem na tematy prawne. Dzisiaj moze troche na temat spraw mieszkaniowych, znanych moim klientom w Nowym Jorku jako sprawy "landlord & tenant". Sprawy te naleza w miescie Nowy Jork do sadow cywilnych (civil courts), a szczegolnie do ich wydzialow znanych jako "landlord and tenant court", albo tez jako "housing court". Wiekszosc spraw dzieli sie na sprawy o nieplacenie czynszu (non-payment proceedings) i sprawy o ewikcje (holdover proceedings).
W sprawach o ewikcje wlasciciel budynku musi miec powod by wszczac sprawe, badz tez umowa lokatora wygasla, a lokator nie ma najmniejszej ochoty na opuszczenie mieszkania. Najczesciej zaczyna sprawe poprzez dostarczenie lokatorowi pisma ktore konczy prawnie umowe, a znane jest jako "notice of termination". W wielu przypadkach, zwlaszcza w przypadku mieszkan podlegajacych prawu "rent control" czy "rent stabilization", zanim wlasciciel moze pomarzyc o wypowiedzeniu umowy wynajmu, najpierw musi dostarczyc lokatorowi ostrzezenie na pismie, informujace ze jezeli lokator nie przestanie postepowac niezgodnie z prawem mieszkaniowym, czy umowa wynajmu, jego umowa zostanie wypowiedziana. Zawiadomienie to jest znane jako tzw. "notice to cure". Jezeli w przewidzianym terminie, najczesciej jest to 10 dni, lokator nie przestanie naruszac prawa czy warunkow swojej umowy, wlasciciel dopiero wtedy moze wypowiedziec pisemnie umowe, najczesciej jest to 30 dniowe wypowiedzenie, ale moze to byc termin krotszy, w zalznosci od statusu danego mieszkania. Jezeli lokator nadal nie chce opuscic mieszkania, nastepnym etapem jest zlozenie petycji o ewikcje w sadzie "landlord & tenant" i dostarczenie jej lokatorowi, zgodnie z odpowiednimi procedurami. Lokator ma prawo do zlozenia pisemnej odpowiedzi, ktora musi byc dostarczona wlascicielowi i zlozona w sadzie w okreslonym przepisami terminie. Postepowanie w sadzie zazwyczaj wymaga kilkakrotnego stawienia sie przed sedzia, ktory usiluje doprowadzic do ugody. Dopiero gdy sedzia dojdzie do wniosku ze nie ma szans na ugode, i wszelkie wnioski procesowe zostaly rozstrzygniete, dochodzi do przekazania sprawy innemu sedziemu, ktory zajmuje sie wylacznie przeprowadzaniem rozpraw. Ten sedzia prowadzi rozprawe z udzialem swiadkow, po ktorej wydaje koncowy wyrok o ewikcji, badz oddala sprawe. Nawet jezeli zostal wydany wyrok o ewikcji, wlasciciel nie moze wyrzucic lokatora od razu. Specjalny urzednik "marshall" musi dostarczyc lokatorowi odpowiednie pismo, i dopiero po 72 godzinach od jego dostarczenia "marshall" moze dokonac ewikcji, pod warunkiem ze lokator nie zlozyl w sadzie zadnej dodatkowej aplikacji. W przypadku jej zlozenia, sad wstrzymuje ewikcje do czasu rozpatrzenia tego dodatkowego wniosku. W nastepnej czesci zajme sie sprawami o nieplacenie.
Janusz Andrzejewski jest nowojorskim adwokatem piszacym na tematy prawne i inne wazne tematy spoleczne. Mozesz skontaktowac sie z nim pod numerem tel efonu (212) 634-4250 badz poprzez poczte internetowa: jwandrzejewski@gmail.com albo janusz@januszandrzejewski.com
All about legal aspects of life in the United States, as well as about other topics of the daily life, in all its shades. This is an attorney advertising in compliance with NYS Ethical Rules. The website is meant for general information and not legal advice. Prior results do not guarantee similar outcome. No attorney-client relationship exists by viewing this website or submitting an e-mail. I cannot gurantee a privacy of any e-mail on the web.
