ZMIANA PRAWA MIESZKANIOWEGO W NOWYM JORKU (THE RENT LAWS OF 2019)

W czasie letnich wakacji weszlo w zycie nowe prawo mieszkaniowe w Nowym Jorku, poprawiajace sytuacje lokatorow, a z drugiej strony utrudniajace zycie wlascicielom budynkow mieszkaniowych. Zbior nowych przepisow poprawiajacych prawa lokatorow zawarte sa w akcie prawnym "The Statewide Housing Security and Tenant Protection Act of 2019" a calosc poprawionych praw mieszkaniowych jest znana jako The 2019 Rent Laws.
The 2019 Rent Laws wydluza procesy postepowan w sadzie o ewikcje lokatora (holdover proceedings) jak tez o sciagniecie zaleglego czynszu (nonpayment proceedings).
Jezeli chodzi o postepowanie o sciagniecie zaleglego czynszu, zamiast 3 czy 5 dniowego zawiadomienie o nieplacenie, wlasciciel musi teraz dostarczyc w okreslony prawnie sposob 14-dniowe zawiadomienie o niezaplaconym czynszu (przez dostawce procesowego). Poza tym, przed dostarczeniem tego zawiadomienia, wlasciciel musi takze wyslac innego rodzaju zawiadomienie informujace lokatora o tym ze czynsz jest zalegly co najmniej 5 dni. Przepisy sa niejasne co do tego wstepnego zawiadomienia, i dopiero przyszle orzecznictwo sedziow ma wyjasnic wlasciwe rozumienie tego przepisu (dostarczyc go przed 14 dniowym zawiadomieniem, czy pozniej).
Nastepnie, kiedy lokator nie wywiaze sie z obowiazku zaplacenia czynszu, wedlug 14-dniowego zawaidomienia, wlasciciel sklada w sadzie jak dawnie petycje o nieplacenie (nonpayment petition), i dostarcza ja lokatorowi poprzez dostawce pism procesowych, z tym  ze okres ktory lokator ma na zlozenie odpowiedzi w sadze wydluzyl sie teraz z 5 do 10 dni. Wydluzyly sie takze okresy czasu na ewikcje przez specjalnego urzednika (city marshal), po otrzymaniu wyroku i nakazu ewikcji.

Janusz Andrzejewski  jest nowojorskim adwokatem piszacym na tym blogu tematy prawne i inne wazne (czasem tez blache) tematy spoleczne. Mozesz skontaktowac sie z nim przez telefon: (212) 634-4250,  albo przez e-mail pod adresem JWANDRZEJEWSKI@GMAIL.COM albo JANUSZ@JANUSZANDRZEJEWSKI.COM

EVICTIONS (HOLDOVER PROCEEDINGS) IN NEW YORK CITY

Landlord and tenant matters, in the five boroughs of the City of New York, are handled by Civil Courts, in particular by their landlord & tenant parts. The court proceedings in landlord and tenant  matters are divided into two major groups: non-payment and holdover proceedings. Holdover proceedings deal with a situation when a landlord attempts to remove a tenant based on expiration of a lease or violation of a lease or housing regulations, whereas non-payment proceedings concern all the matters relating to non-payment of rent by tenants. Today I will write a bit on the subject of the holdover proceedings, in which an owner can initiate court proceeding based on expiration of a lease, or upon violation of a lease or landlord and tenant laws by a tenant. In case of violation of a lease or of the law, landlord has to serve on tenant a written "notice to cure" demanding that tenant cease the violation in a certain time period, most often within 10 days. If the tenant fails to cure the violation or to stop illegal conduct, then the landlord can serve a 30 day termination notice, requesting that the tenant move out within the given time period or he or she will be  into dragged into a landlord and tenant court. Frequently, tenant does not move out and landlord has to file with appropriate court and serve on tenant a holdover petition and notice of petition. The service of notice of petition on the tenant is usually accomplished by a licensed process server, who knows all the legal requirements of the proper service. Improper service of notice of petition might cause a dismissal of the court proceedings, and a necessity of restarting the case from scratch. The tenant is obligated to answer the petition, by serving an answer on the landlord (or landlord's attorney) and filing it with the landlord & tenant clerk of the appropriate Civil Court of the City of New York, within certain time limits set forth inn the notice of petition. The court proceedings usually require 2, 3 or 4 court appearances in front of a judge in a resolution part, who attempts to resolve the case amicably, by a written settlement agreement between the parties. If the parties are unable to come to an agreement, and all parties' motions were adjudicated, the resolution part judge will send the case to a trial part, where another judge would conduct a trial, at which the parties can present their case through testimony of their witnesses and documentary evidence. After presentation of the testimony, the trial part would issue a decision, either granting the landlord a judgment and warrant of eviction, or dismissing the case. Even after the warrant of eviction has been issued, landlord cannot remove tenant immediately. First, a marshal or sheriff has to serve the tenant with a notice of eviction. Even after execution of the  service of notice of eviction, the tenant has still 72 hrs for making an application with the court to stop the eviction, provided the tenant has a reasonable basis for such an application. In such a scenario the eviction is being stopped, at least until the adjudication of the tenant's application by the court. In case of denial of such an application, landlord, through marshal or sheriff, can proceed with the eviction of the tenant. Next time, I will write about landlord & tenant proceedings based on non-payment of rent.

Janusz Andrzejewski is a New York City based attorney, writing on legal and other important to community topics. You can reach him through e-mail at jwandrzejewski@gmail.com or janusz@januszandrzejewski.com, by telephone (212) 634-4250.

SPRAWY MIESZKANIOWE: EWIKCJA NA PODSTAWIE WYGASNIECIA ALBO NARUSZENIA UMOWY

Dawno nie pisalem na tematy prawne. Dzisiaj moze troche na temat spraw mieszkaniowych, znanych moim klientom w Nowym Jorku jako sprawy "landlord & tenant". Sprawy te naleza w miescie Nowy Jork do sadow cywilnych (civil courts), a szczegolnie do ich wydzialow znanych jako "landlord and tenant court", albo tez jako "housing court". Wiekszosc spraw dzieli sie na sprawy o nieplacenie czynszu (non-payment proceedings) i sprawy o ewikcje (holdover proceedings).
W sprawach o ewikcje wlasciciel budynku musi miec powod by wszczac sprawe, badz tez umowa lokatora wygasla, a lokator nie ma najmniejszej ochoty na opuszczenie mieszkania. Najczesciej zaczyna sprawe poprzez dostarczenie lokatorowi pisma ktore konczy prawnie umowe, a znane jest jako "notice of termination". W wielu przypadkach, zwlaszcza w przypadku mieszkan podlegajacych prawu "rent control" czy "rent stabilization", zanim wlasciciel moze pomarzyc o wypowiedzeniu umowy wynajmu, najpierw musi dostarczyc lokatorowi ostrzezenie na pismie, informujace ze jezeli lokator nie przestanie postepowac niezgodnie z prawem mieszkaniowym, czy umowa wynajmu, jego umowa zostanie wypowiedziana. Zawiadomienie to jest znane jako tzw. "notice to cure". Jezeli w przewidzianym terminie, najczesciej jest to 10 dni, lokator nie przestanie naruszac prawa czy warunkow swojej umowy, wlasciciel dopiero wtedy moze wypowiedziec pisemnie umowe, najczesciej jest to 30 dniowe wypowiedzenie, ale moze to byc termin krotszy, w zalznosci od statusu danego mieszkania. Jezeli lokator nadal nie chce opuscic mieszkania, nastepnym etapem jest zlozenie petycji o ewikcje w sadzie "landlord & tenant" i dostarczenie jej lokatorowi, zgodnie z odpowiednimi procedurami. Lokator ma prawo do zlozenia pisemnej odpowiedzi, ktora musi byc dostarczona wlascicielowi i zlozona w sadzie w okreslonym przepisami terminie. Postepowanie w sadzie zazwyczaj wymaga kilkakrotnego stawienia sie przed sedzia, ktory usiluje doprowadzic do ugody. Dopiero gdy sedzia dojdzie do wniosku ze nie ma szans na ugode, i wszelkie wnioski procesowe zostaly rozstrzygniete, dochodzi do przekazania sprawy innemu sedziemu, ktory zajmuje sie wylacznie przeprowadzaniem rozpraw. Ten sedzia prowadzi rozprawe z udzialem swiadkow, po ktorej wydaje koncowy wyrok o ewikcji, badz oddala sprawe. Nawet jezeli zostal wydany wyrok o ewikcji, wlasciciel nie moze wyrzucic lokatora od razu. Specjalny urzednik "marshall" musi dostarczyc lokatorowi odpowiednie pismo, i dopiero po 72 godzinach od jego dostarczenia "marshall" moze dokonac ewikcji, pod warunkiem ze lokator nie zlozyl w sadzie zadnej dodatkowej aplikacji. W przypadku jej zlozenia, sad wstrzymuje ewikcje do czasu rozpatrzenia tego dodatkowego wniosku. W nastepnej czesci zajme sie sprawami o nieplacenie.

Janusz Andrzejewski jest nowojorskim adwokatem piszacym na tematy prawne i inne wazne tematy spoleczne. Mozesz skontaktowac sie z nim pod numerem tel efonu (212) 634-4250  badz poprzez poczte internetowa: jwandrzejewski@gmail.com albo janusz@januszandrzejewski.com