THE RENT LAWS OF 2019 - AMENDMENT TO LANDLORD & TENANT LAW IN NEW YORK

Last summer governor Andrew Cuomo has signed the new package of landlord and tenant laws and regulations, significantly improving the situation of residential tenants in the state of New York, and more importantly, in New York City. Collection of new laws and regulations is known under the name of the Statewide Housing Security and Tenant Protection Act of 2019, or by a short name of the Rent Laws of 2019.

The 2019 Rent Laws lengthens the process of eviction (known as holdover proceedings) as well as recovery of owed rent (known as nonpayment proceedings).

Regarding nonpayment proceedings, instead of 3 or 5 day notice of nonpayment of rent, now landlord has to serve on tenant (by a process server) 14 day notice of nonpayment, warning tenant that in case of nonpayment of the owed rent within the 14 day period, landlord would file a summary nonpayment proceeding with appropriate landlord and tenant court. Besides, prior to service of 14 day notice of nonpayment, landlord has to mail to tenant, by certified mail, a letter advising the tenant about his or her failure to pay the rent for a period of at least 5 day or longer. The rules are unclear whether the notice of failure to pay the rent for 5 or more days should be mailed to tenant prior or after the service of  14 day notice of nonpayment. Like before, in case of tenant's failure to pay the owed rent within 14 days, landlord then has to file nonpayment petition with the clerk of appropriate landlord and tenant court, and then has to serve it by a process server on tenant. However, tenant's time to answer the nonpayment petition has now been lengthened from 5 to 10 days. Also, in case of marshal's eviction notices being served upon tenant, the latter has now a longer period of time to make yet another application to landlord and tenant court to demand stopping of the eviction, provided the tenant has a reasonable basis for the application.

Janusz Andrzejewski is a New York City based attorney writing on the law and other community important topics. You can reach him at (212) 634-4250, or through e-mail: jwandrzejewski@gmail.com or janusz@januszandrzejewski.com

ZMIANA PRAWA MIESZKANIOWEGO W NOWYM JORKU (THE RENT LAWS OF 2019)

W czasie letnich wakacji weszlo w zycie nowe prawo mieszkaniowe w Nowym Jorku, poprawiajace sytuacje lokatorow, a z drugiej strony utrudniajace zycie wlascicielom budynkow mieszkaniowych. Zbior nowych przepisow poprawiajacych prawa lokatorow zawarte sa w akcie prawnym "The Statewide Housing Security and Tenant Protection Act of 2019" a calosc poprawionych praw mieszkaniowych jest znana jako The 2019 Rent Laws.
The 2019 Rent Laws wydluza procesy postepowan w sadzie o ewikcje lokatora (holdover proceedings) jak tez o sciagniecie zaleglego czynszu (nonpayment proceedings).
Jezeli chodzi o postepowanie o sciagniecie zaleglego czynszu, zamiast 3 czy 5 dniowego zawiadomienie o nieplacenie, wlasciciel musi teraz dostarczyc w okreslony prawnie sposob 14-dniowe zawiadomienie o niezaplaconym czynszu (przez dostawce procesowego). Poza tym, przed dostarczeniem tego zawiadomienia, wlasciciel musi takze wyslac innego rodzaju zawiadomienie informujace lokatora o tym ze czynsz jest zalegly co najmniej 5 dni. Przepisy sa niejasne co do tego wstepnego zawiadomienia, i dopiero przyszle orzecznictwo sedziow ma wyjasnic wlasciwe rozumienie tego przepisu (dostarczyc go przed 14 dniowym zawiadomieniem, czy pozniej).
Nastepnie, kiedy lokator nie wywiaze sie z obowiazku zaplacenia czynszu, wedlug 14-dniowego zawaidomienia, wlasciciel sklada w sadzie jak dawnie petycje o nieplacenie (nonpayment petition), i dostarcza ja lokatorowi poprzez dostawce pism procesowych, z tym  ze okres ktory lokator ma na zlozenie odpowiedzi w sadze wydluzyl sie teraz z 5 do 10 dni. Wydluzyly sie takze okresy czasu na ewikcje przez specjalnego urzednika (city marshal), po otrzymaniu wyroku i nakazu ewikcji.

Janusz Andrzejewski  jest nowojorskim adwokatem piszacym na tym blogu tematy prawne i inne wazne (czasem tez blache) tematy spoleczne. Mozesz skontaktowac sie z nim przez telefon: (212) 634-4250,  albo przez e-mail pod adresem JWANDRZEJEWSKI@GMAIL.COM albo JANUSZ@JANUSZANDRZEJEWSKI.COM